科目別研究 ②権利関係

宅建業法の次に重要な科目!特に民法は要チェック

権利及び権利の変動といわれる科目で、宅建業法と並んで例年16問も出題されている重要な科目です。内容は、主に民法、借地借家法、区分所有法、不動産登記法の4つに分かれます。
特に注意しなければならないのは、毎年かならす10~12題も出題されている民法です。極端に言えば、宅建業法と民法が分からないと、この試験には合格できないといえるほど重要なのです。

次に借地借家法からは2題、不動産登記法からは1~2題、区分所有法は1題出題される年とされない年とがあるようです。
以下で4つの法律について解説しましょう。

民法

土地や建物を売買したり貸借したりという、契約事項について定めている法律です。民法は、基本理論(総則)と物権、債権、相続からなります。
民法の基本理論からは、制限行為能力者(未成年、成年被後見人、被保佐人、被補助人)、代理、時効の項目からよく出題されているようです。
特に代理の項目はよくチェックしておきましょう。

借地借家法

これまでの借地法及び借家法が借地借家法と改正され、平成5年から出題されています。借地については、借地権の存続期間、更新後の期間、正当の事由、建物の再築による期間の延長、自己借地権、定期借地権などが重要です。
借家については、正当な事由と定期建物賃貸借などが重要で、同じ借主の立場を保護する規定でありながら、借地に関する規定と比較をして、存続期間や譲渡転貸について違いがあるところにも注意しておくといいと思います。

区分所有法

この法律は、マンションなどの集合住宅を対象としたものです。マンションなどでは、一戸建てと違って権利関係が複雑ですし、多くの人が共同生活をすることになります。これらの複雑な権利関係を明確にし、共同生活がうまくいくように定められたのが、区分所有法なのです。
よく出題されるのは、共用部分、敷地利用権、立替及び集会の項目です。

不動産登記法

所有権や地上権などの物権は、登記しないとその権利を主張できないことになっており、その登記をするための手続きなどに関する法律が不動産登記法です。不動産登記法からは、登記簿、登記手続き、登記の効力と順位、仮登記の項目から出題される確立が高いようです。


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